群众身边：业主要求更换物业公司 小区管理何去何从？

贵阳的程先生向《百姓关注》栏目反映，他们所住小区的物管公司存在不公开公共区域收益的问题，即便公开一些账目，也有诸多疑点。为此，部分业主想要更换物管公司。

程先生：“之前的物业公司叫深圳住宅物业，他们的合同已经到期六年了，他们为这个小区进行了十年的服务，但是这十年，小区公共区域收益都是一笔糊涂账，我们多次向街道办提出要求物管公司公开公区收益的诉求，但是一直没有得到回复。”

程先生是贵阳市观山湖区景怡苑小区的业主，关于小区物业公司公共收益的问题，他颇有微词。

程先生：“只是一个单方面的公示，每年只有几十万的收益。实际上，我们可以算一笔账，小区一个月的停车费就能达到三四十万，怎么可能一年只有几十万的收益？”

《贵州省物业管理条例》明确规定，自2025年1月1日起，小区广告费，停车费等公共收益，物业公司必须单独记账，季度公示，业主随时可以查账。针对程先生反映的问题，记者找到了物业公司负责人谭经理进行了解。

物管公司负责人 谭经理：“按照《物业管理法》的要求，我们在小区醒目的宣传栏位置，进行了（公区收益）公示。而且我们在物业公司前台，进行了全年公示。”

谭经理表示，公共区域收益的账目完全公开，接受所有小区业主和上级主管部门的审计。

物管公司负责人 谭经理：“我们小区物业管理费的收费标准非常低，步梯房三毛五，以及七毛钱每平方一个月，电梯房是1块1毛五。这个小区每个月的物业费100%收齐，也才49万多，每个月路灯的电费将近10万元，再加上高区供水加压的电费，也需要10万，再加上电梯的费用，一个月差不多30万，这个小区面积比较大，员工需要120到130人，在这样的环境下，物业收费还这么低。因此，我们当年的合同就把公共区域地面停车费的92.5%用于补贴物业费的不足，物业合同也是这么写的。”

据了解，景怡苑小区没有业主委员会，所以在很长一段时间内，物业公司的工作确实缺乏来自业主的监督。于是，记者又来到了具有监管职责的世纪城街道办事处。

世纪城街道办事处城市管理办公室工作人员 黄沛坚：“根据我们多次摸排和走访了解到，物业公司都是把公共区域的收益公示在了公示栏里，我们和物业公司对接过，物业公司表示，账目接受审计，如果业主对他们不信任，可以请第三方或者主管部门对物业公司进行审计。”

对于这样的答复，程先生表示物业公司的合同已经到期，部分业主对该公司的服务并不满意。因此，他们依照要求更换小区的物业公司。

程先生：“我们在贵阳日报上发布了公告，按照公告既告知的原则，也就是说，我们已经通过大众媒体，以及现场张贴海报和各大群里信息发布，我们达到了100%业主的告知，按照沉默者从众这样的规则，总共有三家物业公司进入了决胜。”

程先生说，在此之前，他以和部分业主发起了更换物业公司的投票。不过，后续的工作开展不尽人意。

程先生：“需要街道办和社区居委会来进行指导，但是就他们目前给出的协调和指导工作，我们并不满意。”

对于程先生以及小区部分业主的投票方式，世纪城街道办事处的工作人员并不认可。

世纪城街道办事处工作人员 周宗德：“他们采取的是一个已经失效的投票规则，就是未参与投票的业主计入多数票，这个在《民法典》颁布之前，依据小区的议事规则，这个是可以的，但是因为这个条款有着巨大的漏洞，只需要三个人参与投票，两个人投同意票，剩下的业主就自动计入这两个人的票面了。”

那么，如果景怡苑小区的业主想要更换物业公司，怎样才能符合相关法律法规呢？

世纪城街道办事处工作人员 周宗德：“在《民法典》和《贵州省物业管理条例》以及《业主大会和业委会指导规则》里边都有明确规定相关程序，首先要20%以上的业主提交到社区居委会或者街道办事处，由街道办事处针对这个事项召开业主大会，达到面积和人数双2/3业主参与投票，并且有一半以上的人同意，再授权给临时组织制定换物业公司的方案。”

周宗德告诉记者，他们已经将相关法规以书面形式告知过程先生，接下来他们也会加强与小区居民的沟通工作。

世纪城街道办事处工作人员 周宗德：“私自成立的所谓物业招聘小组，这个仅仅只能代表他们的个人行为，不能代表全体小区业主的意志，我们也出了相关的公告，告知广大业主，这件事情不具有法律效应。”

与此同时，物业公司负责人谭经理也表示，在今后的工作中，小区物管工作缺乏业主监督的问题也会得到解决。

物管公司负责人 谭经理：“政府部门也成立了物业管理委员会，下周就可以成立起来，成立了以后，这个小区就会由一个组织对物业服务和公区收益进行监督。”